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上千家房企一头扎进猪圈借养猪之名行圈地之实

发布时间:2021-10-21 18:34:03 阅读: 来源:绷缝机厂家

上千家房企一头扎进猪圈借养猪之名行圈地之实?

在“三道红线”的重压下,房企纷纷开始另谋出路。

与此同时,近期正处于“猪在风口飞”的时点。此轮“猪周期”从2018年开始,猪肉价格已经连续飙升近2年,甚至因此被称为“史上最强猪周期”。

有股民分析了牧原股份和贵州茅台的季报后,得出了一个结论,即“1头猪=2瓶茅台酒的利润”。如此可观的收益,也吸引了大批房地产企业跨界入圈。

天眼查数据显示,中国目前有超过1400家经营范围同时包含“猪”和“房地产”的企业,其中6成以上的企业成立于近5年。从地域分布来看,广东省相关企业数量位居第一,占全国总量的44%。

作为中国养猪三巨头之一,新希望集团的董事长刘永好也发现了越来越多房企转行的趋势。他在近期一次演讲中指出,“今天房地产转行做养猪的,我们简单地算了一下全国超过1000家。”

房企养猪从扶贫开始

公开信息显示,国内最早入局养猪的房企是万达。2014年12月,万达董事长王健林宣布要在贵州丹寨县投资10亿元,建立30万头规模的土猪养殖厂和屠宰加工厂,并以扶贫方式让每户农民入股,且收益归农民。

兴许是英雄所见略同,随后陆续传来其他头部房企加入养猪大军的消息。

2016年,许家印率领恒大加入养猪大队,地点也选在了贵州,并投资3亿元建立了110多个养猪为主的农牧基地。

但从较早期入局的万达和恒大来看,房企养猪一度被赋予了“扶贫”的意味。直至万科在2015年的入局,才真正显现出了房企进军养殖业的雄心壮志。

2015年,万科以8%的持股比例设立绿倍生态科技有限公司。该公司在官网中介绍称,要利用领先的微藻科技,为养殖业可持续发展提供保障,为养殖业创造更高的利润。

2017年,万科的养猪事业再上台阶——它又成立了一家深圳六园企业发展有限公司,其后通过投资以及控股子公司投资的方式,分别入股了河南华扬桑树坪猪基因技术有限公司和山东环山集团等。

2018年,被称为“宇宙第一房企”的碧桂园也杀入了养猪业,大张旗鼓地成立了“碧桂园农业控股有限公司”,同时还招募了一批专业的“养猪事业负责人”。碧桂园的动作直接升级了房企养猪的战况,至此,万达、恒大、碧桂园、万科等房地产龙头企业都从地产圈跨界进入了农业圈。

这也与住房市场从增量买入存量、房地产利润下滑、行业处于下行周期有关。根据央行发布的2019年《家庭财富调查报告》显示,我国户均拥有住房1.5套,其中40%以上拥有两套,城镇人均住房面积也接近40平方米。对房地产企业而言,这些数据意味着:房子绝对短缺的时代已经结束。

对于重资产、高负债的房地产开发商而言,一旦高周转的模式被按下暂停键,房企在高速增长环境下所掩盖的各种问题也会逐步浮出水面。

房子越来越卖不动的同时,2018年开始抬头的“猪周期”却让不少房企看到了新的希望,原来养猪也是一门好生意。以龙头猪企牧原股份为例,2019年的年报显示,该公司全年实现净利润61.14亿元,同比增长1075.37%。

相比之下,上市房企的“成绩单”则显得失色。根据中国房地产行业领先的大数据应用服务商易居克而瑞的统计,2019年50家典型上市房企年实现总体毛利润同比增长13.2%,毛利增速较2018年大幅下降30个百分点。

虽然养猪企业今年赚得盆体满钵,但也有业内人士分析指出,“猪周期”可能即将迎来拐点,并预计养猪红利期可能仅剩不到2年。

最新的数据显示,根据12月9日发布的11月全国居民消费价格数据显示,猪肉价格同比下降12.5%,降幅比上月扩大9.7个百分点。

借红利再捞一桶金?

养猪的红利期稍纵即逝,叠加近期持续上涨的养殖成本,房企为何还要争相入局?一名不愿意具名的业内人士接受时代财经采访时认为,房企“改行”养猪,其实还是做房地产的生意,“本质不变”。

自2018年发生非洲猪瘟疫情以后,中国进入“缺猪”时代。东北农业大学现代农业发展研究中心教授王刚毅12月8日接受时代财经采访时表示,“生猪产业与CPI以及整个宏观经济的稳定密不可分,这几年对于养猪业一直在做政策上的扶持。”

国家对企业开展养猪事业的高度支持,也体现在了土地政策上。

在非洲猪瘟之后,农业农村部在2019年对过去相对严格的养殖用地审批做出宽松。相关政策的解读指出,在猪舍建设上,国家采取申请生猪养殖用地不需办理建设用地审批手续的措施;在不占用永久基本农田前提下,允许使用一般耕地,无需占补平衡,以及配套设施用地取消15亩上限规定。

这意味着生猪养殖设施用地可由养殖场与乡镇政府、农村集体经济组织通过协商并签订用地协议的方式获得用地。由此可见,养猪拿地一定程度上是开了“绿色通道”。

然而养猪拿到的地还是农业用地,并不能直接用于建设用地。北京金诉律师事务所主任、房地产律师王玉臣向时代财经表示,如果想把农用地变为开发商可以用来开发建设的建设用地,还需要走很严格的法定程序,其中就包括将集体土地征为国有土地。“征为国有土地以后,如果开发商还想拿这块地,依旧需要通过招拍挂去拿地。”

但王刚毅对时代财经记者指出,重庆“地票改革试点”的方案巧妙解决了这个问题。

重庆地票改革有一个特点,就是政府将农村闲置的建设性用地变为地票,并允许开发商在土地地票交易所跨区购买地票,之后再以“耕地占补平衡”的方式,把欠发达地区的建设性用地与发达地区的农业用地相互置换。

虽然这个方案起初是为了解决欠发达地区的经济发展,但后续也开始被发达地区借鉴使用。

“实际上,农用地灵活置换成建设用地的政策,对于房地产来说就是新一轮的圈地运动。”王刚毅还透露,他之前去考察过多个房地产企业,发现实际上认真养猪的企业并不多。

不仅如此,2020年1月1日正式施行的新《土地管理法》也为农地上市交易打开了一个口子。其中,新法允许集体经营性建设用地入市,从根本上扫除了原有集体建设用地需依法转为国有土地后,才可作为经营性建设用地入市出让的法律障碍。

上述房地产业内人士还指出,房企现在也盯上了集体建设用地可以盘活的政策。

他表示,集体建设用地盘活上市被限制只能发展经营性地产,例如商业地产、办公地产等,房地产企业意图可以发展长租公寓,或是拿到地之后等待政府收储出让。但他也表示,“最终目的肯定是想开发住宅”。

对于集体建设用地入市这一条,中国人民大学学术委员会副主任、农业与农村发展学院教授温铁军日前曾撰文称,地票交易的扩展,变成了发达地区的地方政府配合房地产商们再捞一桶金的制度优惠。

值得注意的是,养猪还需要具备足够的耐心。对比房地产一般在18个月的库存去化周期,从新建牧场到“收获果实”至少需要5年的时间。一头扎进养猪业的这些房地产企业们又是否能够耐得住寂寞,认真钻研养猪技术呢?

中国房地产数据研究院院长陈晟8日接受时代财经采访时称,“不排除有‘挂羊头卖狗肉’的企业,但还有一种可能,那就是房地产正在走‘产城融合’的发展模式,即第一产业、第二产业、第三产业相互叠加形成第六产业模式。”

第六产业的内涵是指,“1+2+3”等于6,“1×2×3”也等于6。

陈晟认为,头部房地产企业入局农业或是一件好事,因为他们不仅财力雄厚,而且还在土地的利用和规划上富有经验。“未来开发商需要下功夫,让养猪的环境不再是大家想象中的脏乱差,而是有效激活空间,把猪舍打造得和欧洲小镇一样漂亮,从而带动发展起休闲观光农业产业,激活农村活力,解决贫困问题。”

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