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发布时间:2019-09-30 02:45:12 阅读: 来源:绷缝机厂家

楼市低迷,整个行业都难言乐观,但有一批“操盘”者比任何人都焦急,他们所操盘的,正是曾背负盛名的“地王”项目。

近日,2010年的北京“蓟门桥地王”项目,终于取得了预售许可证。但自2012年以来,北京楼市的四个“地王”项目,均因各种原因未能入市销售。这些“地王”虽曾风光一时,如今却受困于低迷的市场环境。分析人士认为,即便这些项目能够入市销售,前景也不容乐观。

在此前的市场下行周期中,曾出现过“地王”项目“中招”的案例。分析指出,尽管北京楼市仍然存在供不应求的大背景,但房地产市场正在告别狂热,趋于冷静。如何从高成本中“解套”,仍然是“地王”和高价地项目面临的难题。

主动减速

今年7月,位于北京蓟门桥区域的“保利海德公园”项目获批预售证,预售价为9.7万元/平方米,为今年新入市住宅的最高单价。至此,酝酿了4年之久的“蓟门桥地王”项目终于入市。

该项目预售证的获批,正在使其他的“地王”项目感受到压力。中国证券报记者调查发现,2013年以来,北京楼市的“地王”项目,目前尚无一个入市。

2012年7月11日,中赫置地以总价26亿、单价4.2万元的成本拿下北京万柳地块,成为当时的单价“地王”。项目曾在去年年中和今年年初多次传出入市的消息,但直到如今仍未最终入市。有分析认为,该项目12万-15万元/平方米的单价水平,使之无法获取预售证。

2013年7月3日,懋源地产以17.7亿元的总价,竞得北京丰台夏家胡同地块,剔除保障房面积后,楼面地价达到4.58万元/平方米,成为北京单价“地王”。据了解,该项目仅仅处于规划设计的前期阶段,尚未动工,入市时间无法确定。

2013年7月24日,中粮地产以23.6亿元总价拿下孙河地块,剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。但在同区域的其他项目陆续入市后,该项目仍无入市消息传出。项目负责人表示,项目的规划设计尚未完成,入市时间和价格均未确定。

2013年9月4日,融创力压竞争对手,以总价43.24亿元拿下农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,成为全国“地王”。据悉,该项目正处于建设阶段,但入市时间和价格均未确定。

分析人士认为,“地王”项目难以入市的主因有二:一是由于定价太高,无法获批预售证;二是由于市场低迷,企业自发放缓了开发节奏。其中,后者被认为是主要因素。

审慎择时入市

众多“地王”项目之所以主动放慢步伐,很大一部分原因在于北京楼市曾有“前车之鉴”。

2009年12月,远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城“地王”,折合楼面价18000元/平方米。2011年9月,地王项目“远洋天著”正式入市,共推66套房源,拟售均价为40000元-47000元/平米。但两个月后的11月,项目再推76套房源,拟售均价为32000元-44000元/平米,比第一次开盘下调了不少。

尽管如此,项目的成交情况仍然不佳,不仅开盘一个月“零成交”,而且半年之内成交情况尚不足50%。项目的成交价格远低于预售均价,仅比拿地时的楼面价高出8000元/平方米左右,可谓“贴地飞行”。

无独有偶,2010年3月以27500元/平方米单价诞生的“大望京地王”,同样遭遇类似的情形。尽管项目最终售罄,但销售周期过长曾一度给企业带来不小的资金压力。

这两则案例在北京房地产界广为流传。业内人士指出了两点原因:入市时机不佳(恰逢楼市调控后的市场低迷期)、项目定价过高(土地成本较高所致)。

“拿地时越风光,卖房时压力越大。”北京某知名房地产项目策划人向中国证券报记者表示,市场变化难以预料,项目很难做到准确“踩点”。加之“地王”项目会沉淀大量资金,因为一个高价地项目而拖累企业发展、甚至拖垮企业的现象屡见不鲜。

如今房地产市场的低迷态势,比2011年有过之而无不及。且土地成本比此前两年有大幅提高,使得项目定价愈加高企,难以通过预售审批。该人士指出,最近两年诞生的“地王”项目,面临的市场环境要复杂和艰难得多,审慎入市也是情理之中的选择。

调整或持续

尽管市场低迷,但“保利海德公园”项目的入市,仍被视为给高端住宅市场带来好消息。多数受访者认为,今年下半年,北京“限价令”开闸将是大概率事件。这也意味着,不少“地王”项目将获得入市的机会。

但对于这些项目的前景,多数业内人士并不乐观。“今明两年,北京豪宅市场有风险。”世联行执行董事刘春岩向中国证券报记者表示,现有的信贷、税收等政策倾向于照顾刚性需求,对高端住宅购房者不利。

刘春岩还认为,近些年来,由于配建制度的存在,北京诞生多宗高价地,同时也加剧了豪宅市场的竞争压力。因此,“除非特别好的地段,否则‘地王’项目的溢价空间很小,销售压力很大。”

仲量联行近日发布的报告也认为,受困于经济增速放缓,高端物业的升值空间有限,不仅上半年成交量低迷,未来一段时间的市场前景也不看好。

近几年来,北京土地市场火热异常。2010年诞生的两宗“地王”,单价均不超过17000元/平方米。但3年之后,“地王”门槛已跃升至7万元/平方米大关。土地成本的提升也推动房价“水涨船高”,并在一定程度上背离了市场购买力。

分析人士认为,年初出现的降价现象,证明北京楼市正在出现自发调整,市场继续上涨的动力不足。且由于市场供应的逐渐增加,供需缺口缩小,使得本轮调整有可能持续较长时间。因此,过去两年诞生的高价地和“地王”项目,将可能受困于低迷的市场环境而难以“解套”。过去曾享有的“地王”光环,甚至可能成为企业的负累。

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